Koniec ze wstrzymywaniem inwestycji przez odwołanie od decyzji administracyjnych

Zgodnie z ustawą o deregulacji prawa gospodarczego (Dz.U. 2024 poz. 1963) proces kwestionowania pozwoleń na budowę został znacznie zaostrzony przez wprowadzenie nowych wymogów formalnych. Dotychczas w polskim systemie można było składać odwołanie od decyzji administracyjnej tylko po to, aby doprowadzić do wstrzymania inwestycji. Po zmianach skarga musi być uzasadniona, określać konkretne żądania i opierać się na argumentach.

Szczegóły określa artykuł 10b dodany do ustawy Prawo budowlane. Pismo odwoławcze musi zawierać:

• • zarzuty dotyczące zaskarżanej decyzji,
• • określenie żądania,
• • dowody uzasadniające żądanie.

Nie wystarczy złożenie wyłącznie odwołania – konieczne jest uzasadnienie.

Zmiany uchronią inwestorów przed bezpodstawnym wstrzymaniem przedsięwzięcia. Przed nowelizacją przepisów organ drugiej instancji musiał rozpatrzyć sprawę, co przekładało się na wstrzymanie prac. Obecnie skarżący będzie miał 14 dni na uzupełnienie dokumentów, jeśli jego odwołanie zawiera braki. W przypadku gdy tego nie zrobi, nie zostanie ono rozpatrzone.

Dlaczego wprowadzono zmiany w sposobie odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę?

Nowe przepisy ograniczają ryzyko blokowania inwestycji bez wyraźnego powodu. To bez wątpienia zmniejszy liczbę nadużyć i ryzyko opóźnień w realizacji inwestycji. Z drugiej strony zmiana może utrudnić składanie odwołań osobom, które nie mogą skorzystać z usług prawnika. W praktyce nie odbiera to im prawa do odwołania, ale zmusza do rzetelnego przygotowania dokumentów. Zmiana ma doprowadzić do tego, że wstrzymanie realizacji inwestycji będzie możliwe wyłącznie w przypadku popełnienia realnych błędów w sztuce projektowej albo w razie naruszenia prawa.

Zmiany są jednocześnie odpowiedzią na postulaty środowisk branżowych. To ważne zarówno dla deweloperów, jak i kupujących nieruchomości. Dla obu tych grup wstrzymanie realizacji inwestycji jest problematyczne. Natomiast rzeczywiście przepisy mogą być kłopotliwe dla osób starszych i mniej zamożnych, które mogą nie być w stanie złożyć odwołania bez pomocy eksperta.

Zmiany w prawie budowlanym dotyczą nie tylko pozwolenia na budowę

Nowelizacja wprowadziła zmiany w 29 artykułach. Zmodyfikowano część definicji z warunków technicznych, ale wprowadzono również nowe, np. pojęcia wiaty albo budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Po zmianach łatwiej będzie uzyskać odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Wniosek do ministra nie musi wskazywać rozwiązań zamiennych, jeśli nie ma możliwości ich wprowadzenia. Przy przebudowie i zmianie sposobu użytkowania wystarczy wówczas zgoda odpowiedniego organu. Wnioskowanie do ministra jest zbędne.

Artykuł Nowe zasady odwołań od pozwolenia na budowę od 7 stycznia 2026 roku pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Termomodernizacja to podstawa sukcesu

Zanim zdecydujemy się na montaż pompy ciepła, konieczne jest zadbanie o odpowiednią izolację budynku. Jeżeli dom będzie dobrze ocieplony, nie będzie wytracał ciepła, a ogrzewanie stanie się znacznie tańsze — podkreśla Kamil Kaim w rozmowie z Nieruchomosci-online.pl.

Ocieplenie elewacji, stropów czy dachu to inwestycja, która nie tylko obniża rachunki za energię, ale również podnosi wartość nieruchomości. Ekspert zwraca uwagę, że pompa ciepła najlepiej sprawdza się w budynkach o wysokiej efektywności energetycznej, z docieploną elewacją, trzyszybowymi oknami i dobrze uszczelnionymi drzwiami.

Komfort i oszczędność – największe zalety pomp ciepła

Pompy ciepła uznawane są za urządzenia niemal bezobsługowe. Nie wymagają dostarczania paliwa, czyszczenia popiołu czy przechowywania węgla lub drewna. Całym systemem można zarządzać zdalnie, wystarczy aplikacja w telefonie. To duża wygoda, szczególnie dla osób starszych, które cenią komfort i brak konieczności fizycznej obsługi pieca.

Kamil Kaim wskazuje, że dobrze dobrana pompa ciepła może generować oszczędności na poziomie nawet 50 proc. w porównaniu z ogrzewaniem węglem czy ekogroszkiem. Jeszcze kilka lat temu ta różnica była większa, jednak wzrost cen energii elektrycznej częściowo zmniejszył tę przewagę. Mimo to pompy ciepła pozostają jednym z najbardziej efektywnych i ekologicznych sposobów ogrzewania budynków.

Powietrzna lub gruntowa — wybór ma znaczenie

Na rynku dominują dwa typy pomp: powietrzne i gruntowe. Te pierwsze są tańsze w montażu i najczęściej wybierane przez inwestorów. Gruntowe pompy ciepła cechują się natomiast wyższą trwałością i mniejszym zużyciem energii, lecz ich instalacja wiąże się z większym wydatkiem początkowym.

Kaim przypomina, że decyzja o wyborze konkretnego rozwiązania powinna być poprzedzona audytem energetycznym budynku, który pozwoli dobrać odpowiednią moc urządzenia.

Koszty i możliwości dofinansowania

Cena instalacji pompy ciepła zależy przede wszystkim od wielkości ogrzewanej powierzchni i rodzaju zastosowanego systemu grzewczego. Inwestycja może kosztować od 40 do 120 tysięcy złotych. W przypadku większych domów, szczególnie przy zastosowaniu pomp głębinowych, koszt ten może być wyższy.

Inwestorzy mogą jednak liczyć na wsparcie finansowe w ramach programów „Moje Ciepło” i „Czyste Powietrze”. W tym pierwszym dofinansowanie sięga nawet 21 tysięcy złotych dla pomp gruntowych i 7 tysięcy złotych dla pomp powietrznych. Program „Czyste Powietrze” pozwala uzyskać dopłatę lub tzw. prefinansowanie, dzięki któremu inwestor nie musi ponosić kosztów z góry.

Na co uważać przy montażu?

Jak podkreśla ekspert, błędy w instalacji pomp ciepła wynikają najczęściej z niewłaściwego doboru urządzenia. Audyt powinien być wykonany bardzo dokładnie, a inwestor musi przekazać rzetelne informacje o budynku. Tylko wtedy dobierzemy pompę, która zapewni maksymalną efektywność.

Nie bez znaczenia jest również sposób użytkowania. Pompa ciepła utrzymuje stałą temperaturę, dlatego należy unikać np. długiego wietrzenia przy włączonym systemie, co powoduje zwiększony pobór energii.

Inwestycja na lata

Dobrze dobrana i zamontowana pompa ciepła powinna działać bezawaryjnie przez co najmniej 10 lat, a w przypadku pomp gruntowych nawet 15 lat. Dla wielu właścicieli domów to argument, który przekonuje do rezygnacji z tradycyjnych źródeł ciepła.

Wymiana starego systemu grzewczego na pompę ciepła jest opłacalna, jeśli budynek jest odpowiednio ocieplony, a instalacja poprzedzona rzetelnym audytem. To inwestycja, która nie tylko obniża koszty eksploatacji, ale również zwiększa komfort życia i wartość nieruchomości.

Artykuł Czy warto wymienić tradycyjne ogrzewanie na pompę ciepła? pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Czym różni się tradycyjny sufit od podwieszanego?

Sufit podwieszany, znany również jako sufit z płyt gipsowo-kartonowych, tworzy się z konstrukcji nośnej zawieszonej poniżej istniejącego stropu. Pomiędzy nią a stropem znajduje się przestrzeń, która może być wykorzystana do ukrycia instalacji elektrycznych, wentylacyjnych czy klimatyzacyjnych. Tego typu sufit pozwala na łatwy dostęp do nich, co ułatwia konserwację i ewentualne modyfikacje.

Sufit tradycyjny jest jednolitą powierzchnią wykonaną z tynku, gładzi gipsowej lub drewna. To integralna część konstrukcji budynku i nie posiada przestrzeni między stropem a sufitem. Tego rodzaju sufit jest trwały i prosty w wykonaniu. Wymaga jednak staranności, jego powierzchnia musi być gładka i elastyczna.

Wady i zalety sufitu podwieszanego

Dużą zaletą sufitów podwieszanych jest ich nowoczesny wygląd. Pozwalają one na tworzenie różnych kształtów i aranżacji, co daje szerokie możliwości dekoracyjne. Prócz tego, jak wspominaliśmy, dzięki przestrzeni między stropem a sufitem, można łatwo ukryć przewody elektryczne czy rury. Wszystko to wpływa na estetykę wnętrza. W przypadku konieczności naprawy lub modyfikacji instalacji, dostęp do nich jest ułatwiony.

W zależności od zastosowanych materiałów, sufit podwieszany może też poprawić izolację akustyczną i termiczną pomieszczenia.

Podwieszany sufit nie jest rozwiązaniem idealnym i ma słabe strony. Jego montaż prowadzi do obniżenia wysokości pomieszczenia, co może być problematyczne w niskich wnętrzach. Prócz tego koszt wykonania takiego sufitu jest zwykle wyższy niż tradycyjnego, zwłaszcza przy zastosowaniu materiałów naprawdę dobrej jakości.

Trzeba też pamiętać, że aby sufit spełniał swoje funkcje użytkowe i wyglądał dobrze, wymaga precyzyjnego montażu i odpowiednich materiałów.

Plusy i minusy tradycyjnych sufitów

Sufity tradycyjne są integralną częścią konstrukcji budynku, co zapewnia im trwałość i stabilność. Wybierając je, nie obniżamy pomieszczenia, więc w niskich wnętrzach jest to idealne rozwiązanie. Tradycyjny sufit jest też tańszy, a jego wykonanie szybsze i prostsze. 

Sprawdzone i proste rozwiązania mają swoje minusy. Przy tradycyjnym suficie w przypadku konieczności naprawy lub modyfikacji instalacji, dostęp jest utrudniony. Naprawy tego typu najczęściej wymagają ingerencji w strukturę całości. Prosty sufit oznacza również mniejsze możliwości aranżacyjne. Trzeba go przy tym wykonać starannie, by mógł być odpowiednio elastyczny.

Artykuł Sufit podwieszany czy tradycyjny? pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Stan surowy – co to jest?

Na tym etapie budowy konstrukcja jest wzniesiona, ale jeszcze nieukończona. Natomiast efekt realizacji zależy od tego, czy to stan surowy zamknięty, czy otwarty. Znaczenie mają również ustalenia zawarte w umowie, gdyż to one ostatecznie decydują, na jakim etapie mowa będzie o tym stanie.

Przeważnie mówi się o nim, kiedy budynek ma już dach, ale obiekt nie jest wykończony.

Stan surowy otwarty – obiekt ma ściany nośne, kominy, dach i strop nad parterem. Jeśli budynek składa się z co najmniej dwóch kondygnacji, na tym etapie powinien mieć również schody.

Stan surowy zamknięty – to już kolejny etap inwestycji, kiedy budynek ma okna, drzwi zewnętrzne, balkonowe i tarasowe. Wnętrze jest zabezpieczone przed szkodliwym wpływem warunków atmosferycznych, natomiast obiekt nadal nie jest wykończony.

Co oznacza stan deweloperski?

Oznacza on, że mieszkanie jest wstępnie wykończone i znajdują się w nim już wszystkie instalacje, natomiast wymaga jeszcze sporo pracy. Nabywca ma swobodę aranżacji – lokal może wyglądać dokładnie tak, jak tego oczekuje.

Aby mieć pewność, co dokładnie oznacza taki standard wykończenia, należy zapoznać się z umową deweloperską. Zazwyczaj lokal ma wylewkę podłogową, elektrykę, instalację wodno-kanalizacyjną, tynk gipsowy, okna i drzwi zewnętrzne.

Często firmy odpowiedzialne za budowę umożliwiają zakup lokalu w podwyższonym standardzie deweloperskim. Oznacza to, że w mieszkaniu są już urządzenia sanitarne, tzn. wykonano biały montaż. Możliwe, że cena będzie obejmować również drzwi antywłamaniowe.

W Polsce najczęściej sprzedaje się mieszkania w stanie deweloperskim.  Co ciekawe, stan deweloperski jest popularny w Polsce, natomiast niemal nieznany w USA czy w Europie Zachodniej. Wprawdzie zazwyczaj kupujący mogą zdecydować się na standard wykończenia pod klucz, ale rzadko go wybierają ze względu na możliwość wypracowania oszczędności dzięki samodzielnemu wykończeniu. Dzięki takiej decyzji mają ponadto pełną swobodę pod względem zaprojektowania wnętrza czy wykorzystanych materiałów.

Stan surowy a deweloperski – różnice

Mamy tutaj do czynienia z różnymi etapami inwestycji budowlanej. Stan surowy jest tym wcześniejszym, a deweloperski – późniejszym, przybliżającym do momentu, w którym można zamieszkać w danym lokalu. Warto pamiętać, że te pojęcia nie są definiowane przepisami, dlatego ostatecznie od zawartości umowy zależy, co inwestor uzyska na poszczególnych etapach realizacji. Koniecznie należy się co do tego upewnić przed zdecydowaniem się na dany zakup.

Artykuł Stan surowy a stan deweloperski pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Bankier.pl na podstawie danych z serwisu wielkiebudowanie.pl przeanalizował nakłady, jakie trzeba ponieść na budowę domu jednorodzinnego. W skali roku jest drożej o około 3 proc., jednak dane w ujęciu miesięcznym pokazują niewielkie spadki.

Stan surowy zamknięty droższy niż przed rokiem

W lutym 2024 roku koszt wybudowania domu w stanie surowym zamkniętym był o 3 proc. wyższy niż przed rokiem. W 2023 roku koszty rosły w tempie 9 proc. rok do roku, a w 2022 były to wzrosty na poziomie aż 26 proc. rok do roku.

Cena usług budowlanych wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 7,8 proc. co świadczy o wyraźnym wyhamowaniu wzrostów.

W przeliczeniu na metr kwadratowy jest to średni koszt na poziomie 3 841 zł, czyli o 111 zł więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Osoby, które budują dom o popularnej powierzchni 120 metrów kwadratowych, muszą być przygotowane na wydatek na poziomie prawie 461 tys. złotych. Jest to kwota o ponad 13 tys. zł wyższa niż w zeszłym roku.

W ciągu roku najbardziej wzrosła cena materiałów budowlanych niezbędnych do wykonania stropów (+4,3 proc.) oraz stolarka drzwiowa (+3,3 proc.). Ceny okien się nie zmieniły, za to o 5,3 proc. potaniały materiały na budowę dachu.

Ceny usług rosły w każdej kategorii. Najbardziej podrożało wykonanie ścian (+14,5 proc.), najmniej montaż drzwi (+2,7 proc.). Uwzględniając łączny koszt materiałów i robocizny najbardziej podrożały ściany (+6,5 proc.) i stropy (+4,6 proc.).

Koszt stanu deweloperskiego rośnie wolniej

Nakłady potrzebne na osiągniecie stanu deweloperskiego ze stanu surowego zamkniętego wzrosły w ciągu roku o 2,4 proc. Z miesiąca na miesiąc wzrost wyniósł 0,2 proc., a w porównaniu do cen z września 2024 roku był niższy o 0,6 proc. Średnia cena materiałów i usług w lutym 2025 wyniosła 2 597 zł za metr kwadratowy.

Za wzrost kosztów odpowiedzialne są ceny usług. Nieznacznie potaniało położenie płyt gipsowych, a koszt wykonania gładzi nie zmienił się. Inne usługi podrożały. Największe wzrosty są notowane w przypadku instalacji elektrycznych (+13,6 proc.), malowania (+12 proc.) oraz wykonania elewacji i prac wodno-kanalizacyjnych (zmiana około 9,4 proc.).

Potaniały materiały potrzebne na wykonania elewacji, instalacji elektrycznej oraz centralnego ogrzewania, a także płyty gipsowe. Biorąc pod uwagę łączny koszt usług i materiałów o 8,3 proc. więcej płacimy za wykonanie instalacji elektrycznych. Z drugiej strony koszt położenia płyt gipsowych spadł o prawie 3 proc.

Średni koszt wybudowania metra kwadratowego domu (uwzględniając łącznie stan surowy zamknięty i koszt doprowadzenia do stanu deweloperskiego) wyniósł w lutym bieżącego roku 6 439 zł. W przypadku 120-metrowego domu to wydatek rzędu 773 tys. złotych. Koszt jest o ponad 20 tys. wyższy niż przed rokiem.

Artykuł Ile kosztowała budowa domu w lutym 2025 r.? pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Podział nieruchomości – co to jest?

W ujęciu cywilnym oznacza to wydzielenie z nieruchomości jej części w celu sprzedaży lub zmiany konfiguracji działek. Zatem wcale nie musi być tak, że grunt od razu stanie się własnością kogoś innego. W ujęciu wieczystoksięgowym podział oznacza, że z księgi wieczystej zostanie odłączona co najmniej jedna działka, która wchodziła w skład danego gruntu. Aby było to możliwe, konieczna jest zgoda administracyjna, zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego i sporządzenie operatu geodezyjnego. Ostatecznie działka jest wykreślana z działu I księgi wieczystej i zakładana jest nowa księga. Podział ma charakter geodezyjny.

Jak przebiega podział nieruchomości?

Możliwość wnioskowania o taki podział ma właściciel lub użytkownik wieczysty. Zanim dojdzie do geodezyjnego podziału nieruchomości, wszczynane jest postępowanie administracyjne. Wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli nieruchomość jest współwłasnością, w takim przypadku ten wniosek muszą złożyć wszyscy współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści.

Musisz do niego dołączyć:

• dokument, który potwierdza Twój tytuł prawny do nieruchomości;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu;
• projekt podziału wraz z kopią mapy zasadniczej (jeśli jej nie ma, to mapy katastralnej);
• wypis z katastru nieruchomości.

Oczywiście, proponowany podział musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a opinię na ten temat podejmuje jeden z wymienionych organów. Jeśli decyzja nie będzie po myśli wnioskującego, może się on odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Wspomniany projekt podziału zawiera:

• opis nieruchomości i jej położenia;
• oznaczenie nieruchomości, której dotyczy podział;
• oznaczenie gruntów sąsiadujących;
• granice proponowanych do wydzielenia działek gruntu;
• jeśli na działce znajduje się budynek, który również obejmie podział, należy określić linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku.

Kolejnym krokiem jest sporządzanie operatu z projektem podziału nieruchomości. Obejmuje on: wykonanie mapy, niezbędnych pomiarów, badanie stanu prawnego nieruchomości i skompletowanie operatu zgodnie z przepisami.

Odpowiedni organ nie wyrazi zgody na wydzielenie działki gruntu, jeśli nie mają one dostępu do drogi publicznej. Wystarczy, aby została wydzielona droga wewnętrzna wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności. Ewentualne w grę wchodzi ustanowienie dla tych działek służebności drogowych, kiedy niemożliwe jest wydzielenie drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Artykuł Na czym polega podział nieruchomości? pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Nowelizacja przepisów dotyczących miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych

Z dniem 1 sierpnia 2024 roku weszła w życie nowelizacja rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe przepisy dotyczą m.in. miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych przy nowych inwestycjach. Od sierpnia deweloperzy muszą bowiem zapewnić, że maksymalnie 6% wszystkich miejsc parkingowych (nie mniej niż 1) przeznaczonych będzie dla osób z niepełnosprawnościami.

Do tej pory rozporządzenie nie regulowało liczby takich miejsc, przez co zdarzało się, że deweloperzy korzystali z luki prawnej  i projektowali kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt miejsc bez zachowania wymogu dotyczącego odległości miejsc parkingowych od okien (miejsca dla osób niepełnosprawnych mogą być usytuowane bliżej okien budynków). Po zakończeniu inwestycji deweloperzy sprzedawali miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych jako zwykłe miejsca parkingowe, mimo że nie spełniały one wymogów odległościowych, a właściciele nie byli upoważnieni do ich użytkowania. To prowadziło często do nieprzyjemnych konsekwencji dla właścicieli tych miejsc, w tym do zakazu ich użytkowania. Zmiana przeznaczenia miejsca parkingowego dla osób niepełnosprawnych na zwykłe nie jest natomiast możliwa ze względu na przepisy dotyczące minimalnych odległości od okien budynków.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem miejsca parkingowego?

Aby uniknąć problemu, należy przed zakupem miejsca parkingowego dokładnie sprawdzić dokumentację inwestycji. Miejsca przeznaczone dla osób niepełnosprawnych będą oznaczone symbolem „X” w projekcie zagospodarowania terenu. Dziś dzięki nowym regulacjom, które weszły w życie 1 sierpnia 2024 roku, kupujący ma pewność, że w przypadku nowych inwestycji deweloperzy są zobligowani do przestrzegania aktualnych przepisów, co znacznie zredukuje ryzyko problemów w przyszłości. Jednak szczególną czujność muszą natomiast zachować osoby, które chcą kupić nieruchomość, dla której pozwolenie na budowę zostało wydane przed 1 sierpnia 20204 roku, czyli zanim nowe przepisy weszły w życie. W takich przypadkach wciąż może dojść do sytuacji, w której oferowane przed deweloperów miejsca parkingowe nie spełniają odpowiednich wymogów.

Artykuł Kupujesz miejsce parkingowe? Zwróć na to uwagę pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Jak bezpiecznie kupić parcelę?

Aby nasza inwestycja w działkę, bez względu na jej typ, była bezpieczna, powinniśmy sprawdzić jej status prawny. Uczciwy sprzedający bez oporów poda nam numer księgi wieczystej, który możemy zweryfikować w ogólnodostępnym rejestrze. KW to najważniejszy dokument każdej nieruchomości. Znajdziemy w niej dokładne dane właściciela, historię obciążeń i aktualny stan prawny działki. W ofercie powinna się też znaleźć informacja o tym, czy parcela jest uzbrojona, czy nie. W praktyce oznacza to dostęp do mediów czy drogi publicznej. Jeśli interesujący nas teren tego nie ma, wydatki związane ze stworzeniem podstawowej infrastruktury spadają na nas. 

Aby uniknąć przykrych niespodzianek, należy też jak najszybciej odwiedzić i obejrzeć interesującą nas parcelę. Dzięki temu najlepiej poznamy warunki gruntowe i będziemy mogli sprawdzić, czy nam odpowiadają. Warto przy tym pamiętać, że nie wszystkie wady działki widać gołym okiem. Problemem, który trudno zauważyć przed zakupem, jest mała nośność gruntu, ale mogą być nim też utajone przez właściciela ograniczenia w jego użytkowaniu. Właśnie dlatego w naszym interesie jest sprawdzenie danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dokument taki nie istnieje, dostęp do dokładnej charakterystyki konkretnej parceli otrzymamy w lokalnym urzędzie gminy. 

Mankamenty, które widać gołym okiem, takie jak nietypowy kształt terenu czy niechciana zabudowa, mogą być przyczynkiem do negocjacji ceny.

Wada ukryta i co dalej?

Za wady ukryte uznaje się poważne mankamenty nieruchomości, o których nowy właściciel nie mógł wiedzieć przed zawarciem umowy. Oznaczają one, że transakcja jest nieważna, a pokrzywdzony może domagać się zwrotu pieniędzy. Do najczęstszych wad ukrytych należą niejasny status prawny czy obciążenia parceli nie zapisane w księdze wieczystej. Czasem wady tego typu dotyczą samego gruntu. Aby uniknąć tego rodzaju komplikacji, mniej doświadczeni inwestorzy korzystają często ze wsparcia specjalistów przy oględzinach interesującego ich gruntu.

Fachowiec, oglądając z nami działkę, zwróci uwagę na jej aspekty fizyczne, takie jak kształt czy nachylenie terenu. Szczegóły te mają duży wpływ na projekt zabudowy i decydują po części o kosztach całej inwestycji. Jeśli planujemy na danym terenie budowę domu podpiwniczonego, konieczne mogą okazać się badania struktury i nośności gruntu.

W sprawdzeniu stanu fizycznego i prawnego interesującego nas terenu może pomóc również doświadczony agent nieruchomości. Firma, która reprezentuje kupującego, może w jego imieniu wysłać szereg specjalistów, by ocenili wartość, perspektywy i status danej parceli. Usługi takie przydają się szczególnie przy dużych inwestycjach lub działkach wymagających dodatkowych analiz.

Warto podkreślić, że za wady ukryte według polskiego prawa odpowiada sprzedający. Wyjątkiem są sytuacje, w których kupiec zwolnił poprzedniego właściciela z tej odpowiedzialności lub wiedział o mankamentach. Inwestor po odkryciu wad ukrytych może żądać od sprzedającego ich usunięcia lub zdecydować się na zwrot środków i zerwanie umowy. Na dochodzenie swoich praw w związku z fizycznymi wadami ukrytymi ma 5 lat. Wady prawne trzeba usunąć w rok od ich wykrycia.

Artykuł Ukryte wady działki – na co uważać? pochodzi z serwisu WiK Białystok.

Osoby, które posiadają działki do zabudowy, liczą na to, że kontrowersyjne przepisy zostaną zniesione przez aktualny rząd, który po ich wejściu w życie się zmienił. W jaki sposób prawo ogranicza niezależność właścicieli parceli?

Minister może zakazać właścicielom budować na ich działkach

Z nowelizacji prawa geologicznego i górniczego wynika, że minister klimatu i środowiska może zakazać właścicielowi działki jakiejkolwiek zabudowy na należącym do niego terenie. Może on umotywować swoją decyzję tym, że na danej działce znajdują się pokłady strategicznych dla kraju surowców (np. wartościowe pokłady węgla).

Sama w sobie idea jest szczytna, ale kontrowersje budzi sposób, w jaki złoża mają być uznawane za strategiczne. Jest to bowiem wyłączna decyzja ministra klimatu i środowiska, który może uznaniowo zakazać zabudowy. Co gorsze, nie można się od tej decyzji odwołać – zaznacza Miłosz Jakubowski, radca prawny ekologicznej fundacji Frank Bold, który wypowiedział się dla serwisu portalsamorzadowy.pl.

Przeciwni temu są nie tylko właściciele gruntów, ale również ekolodzy, samorządy i organizacje społeczne.

Złoża tylko teoretycznie nadające się do wydobycia

Z prawa geologicznego i górniczego wynika teraz, że zakaz budowy na danym terenie warunkuje występowanie złoża o strategicznym znaczeniu. Nie zostało jednak jasno zdefiniowane, co to znaczy. Twórcy przepisów bronią się, że strategiczny charakter oznacza duże znaczenie dla gospodarki lub bezpieczeństwa kraju, a jego uznanie będzie publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej.

Złą informacją dla właścicieli gruntów jest to, że strategiczny charakter kopalin może być tylko hipoteczny. Oznacza to, że złoża nigdy mogą nie być wydobyte, a mimo tego zabudować działki nie można. Do tego posiadaczom nieruchomości nie będzie przysługiwało żadne odszkodowanie z tytułu spadku wartości gruntów i utrudnionej drogi do ich późniejszej sprzedaży.

Nowy rząd nie wycofał niekorzystnych przepisów

Co prawda, decyzja o nowelizacji przepisów została podjęta podczas rządów Zjednoczonej Prawicy, ale po zmianie frakcji rządzącej nic się w tym aspekcie nie zmieniło. Zaskakujący jest fakt, że politycy, którzy obecnie tworzą rząd, w zeszłym roku protestowali przed wprowadzeniem nowych zapisów w ustawach.

Ekolodzy, reprezentowani przez Miłosza Jakubowskiego są rozczarowani, że ograniczające dla właścicieli działek przepisy nie zostały wycofane, skoro nie ma ku temu żadnych przeszkód. Szczególnie, że od wyborów minęło już kilka miesięcy.

Artykuł Zeszłoroczna zmiana przepisów niekorzystna dla właścicieli działek pochodzi z serwisu WiK Białystok.

W przypadku budowy domu jednorodzinnego geodeta jest odpowiedzialny m.in. za:

• przeprowadzenie pomiarów gruntów,
• przygotowanie mapy do celów projektowych, która jest opracowywana na podstawie przeprowadzonych pomiarów, jest ona niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę,
• podział działek,
• wytyczenie budynku, czyli określenie i oznaczenie jego lokalizacji na działce,
• określenie przebiegu głównych osi komunikacyjnych,
• wytyczenie nadziemnych, naziemnych i podziemnych tras przeprowadzenia przewodów i instalacji,
• przeprowadzenie inwentaryzacji powykonawczej po zakończeniu prac budowlanych.

Rola geodety przed zakupem działki

Przed zakupem działki budowlanej powinniśmy mieć całkowitą pewność dotyczącą jej położenia, kształtu, powierzchni oraz przebiegu granic. W przypadku jakiejkolwiek trudności z ustaleniem tych parametrów terenu warto zlecić geodecie wznowienie lub wyznaczenie przebiegu granic. Dopiero po przeprowadzeniu pomiarów, będziemy mieli pewność, że nie zajmiemy czyjegoś terenu i że nasza działka będzie miała dokładnie taką powierzchnię, za jaką zapłacimy.

Działania przed budową domu

Przed rozpoczęciem inwestycji nieodzowne jest przygotowanie przez geodetę mapy do celów projektowych. Jest ona jednym z niezbędnych załączników do dokumentacji, którą musimy złożyć w urzędzie, występując o pozwolenie na budowę. Przygotowując ją, specjalista nanosi na mapę zasadniczą budynek oraz plan przyłączy. W efekcie powstaje dokument, który oprócz kluczowych informacji, takich jak ukształtowanie terenu oraz przebieg sieci jego uzbrojenia będzie zawierał m.in.:

• granice terenów o różnych przeznaczeniach na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• osie ulic i dróg,
• linie zabudowy,
• usytuowanie zieleni wysokiej,
• rozmieszczenie elementów infrastruktury,
• położenie innych istotnych obiektów zlokalizowanych na danym terenie.

Na podstawie mapy możliwe będzie przygotowanie planu przyłączy oraz zaprojektowanie położenia budynku na działce względem drogi, granic działki i innych obiektów znajdujących się na niej.

Po przygotowaniu potrzebnych planów i uzyskaniu pozwolenia na budowę kolejna wizyta geodety na działce związana jest z koniecznością geodezyjnego wytyczenia budynku. Musi być on postawiony zgodnie z projektem budowlanym, który określa wymiary domu oraz jego położenie na działce względem jej granic, oraz innych obiektów (zarówno już istniejących, jak i dopiero planowanych). To bardzo ważny etap inwestycji, który ma wpływ na poprawność realizacji całego przedsięwzięcia.

W trakcie realizacji budowy geodeta powinien zadbać o poprawność jej realizacji, kontrolując wymiary i sprawdzając punkty wysokościowe. Zrealizowane zadania są odnotowywane w dzienniku budowy.

Zadania geodety po zakończeniu budowy

Podczas ostatniego etapu budowy, gdy zakończone są już najważniejsze prace, geodeta dokonuje inwentaryzacji zrealizowanej inwestycji. Ponownie wykonywane są pomiary, a na mapę nanoszone są wszystkie nowe obiekty, przyłącza i ważne elementy zagospodarowania terenu. Zebrane dane umieszczane są m.in. na mapie zasadniczej, a przygotowana dokumentacja niezbędna jest do złożenia zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych (w przypadku domów jednorodzinnych) lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Artykuł Znaczenie geodezji w budownictwie. Dlaczego jest tak ważna? pochodzi z serwisu WiK Białystok.