Budownictwo robi się za drogie

Okresy hossy w mieszkaniówce zawsze też są złotymi czasami dla budowlanki. Tak to wyglądało w latach 2005-2007 (przed kryzysem 2008), tak też wyglądało w ostatnich dwóch, trzech latach, gdy ceny lokali mieszkalnych rosły w rekordowym tempie. Drożyzna przekładała się na coraz wyższe stawki budowlańców – niezależnie od tego, czy pracowało się na etacie, czy miało własną działalność, wzrost zarobków był bardzo dynamiczny. Jednak wszystko ma swój koniec, a koniec zwyżkowego cyklu w gospodarce zazwyczaj bywa bolesny. Obecnie w budowlance coraz częściej mówi się o zapaści. Na bieżąco problem ten próbuje być łatany pomysłami w stylu wykupowania mieszkań przez państwo, jednak jest też ujęcie długoterminowe. I w nim ujawnia się zagadnienie spadającej opłacalności budownictwa. Jak temu zaradzić?

Budynki stawiane w tradycyjny sposób wymagają mnóstwa pracy wykonywanej na miejscu, na placu budowy. Czyli firma musi zatrudniać całą rzeszę pracowników, których oczekiwania płacowe są coraz wyższe. O tym, jakie problemy rodzi rekordowa koniunktura, przekonali się ci, którzy budowali ostatnio dom, wykańczali lokal mieszkalny lub robili remont – nie dość, że stawki budowlańców rosły praktycznie z tygodnia na tydzień, to jeszcze ciężko było umówić jakiś sensowny termin prac, ponieważ grafiki mieli zajęte na kilka miesięcy do przodu.

Jednak droga praca to nie jedyny czynnik napędzający koszty budowlanki. Dochodzą jeszcze materiały budowlane, paliwa, energia – to wszystko również drożeje. Nadal nie wyczerpaliśmy listy, ponieważ jest jeszcze jedna, niezwykle istotna rzecz, wpływająca na to, za ile można postawić budynek mieszkalny. To przepisy. A te robią się coraz bardziej rygorystyczne. Unia Europejska coraz mocniej pilnuje spraw związanych z ekologią, a jako że budownictwo mieszkaniowe jest odpowiedzialne za bardzo dużą część zanieczyszczeń (zarówno na etapie budowy, jak i eksploatacji), mnożą się unijne regulacji dotyczące ekologicznych standardów narzucanych mieszkaniówce. Łatwo się domyślić, że aby wybudować blok o lepszych parametrach cieplnych, trzeba wydać więcej, więc będzie to kolejny, być może najsilniejszy impuls podnoszący koszty deweloperów.

W takim razie – co dalej? Co mogą zrobić deweloperzy, aby obniżyć koszty i budować tak, aby jeszcze kogoś było stać na mieszkanie? Prognozowany jest bardzo szybki wzrost zainteresowania budownictwem prefabrykowanym i modułowym. Jak się szacuje – pozwala ono zredukować zapotrzebowanie na siłę roboczą nawet czterokrotnie. Do tego przyspiesza tempo realizowania inwestycji, dzięki czemu zmniejsza ilość skonsumowanej energii oraz paliw.

Krajobraz polskich miast nadal w dużym stopniu zdominowany jest przez stawiane za PRL-u blokowiska z wielkiej płyty. Niestety to na ich podstawie większość osób wyrabia sobie opinię o budownictwie opartym o prefabrykaty. To błąd, ponieważ technologia ta bardzo się rozwinęła. Bloki z płyty kojarzą się nam ze słabą izolacją akustyczną i cieplną, do tego często z małą dokładnością wykonania. Obecnie te zarzuty straciły już moc, ponieważ współczesny prefabrykat pozwala budować tak, że właśnie te parametry są lepsze niż w tradycyjnym budownictwie. Niezwykle istotne jest to, iż element prefabrykowany powstaje w kontrolowanym środowisku (w fabryce), podczas gdy elementy budynku stawianego tradycyjnie narażone są na zmienne warunki pogodowe, jak też pozostającą poza kontrolą jakość wykonania.

Prefabrykacja i modułowość nie wyczerpują tematu najbliższej przyszłości budownictwa mieszkaniowego. Bardzo obiecująca jest inna nowinka technologiczna – druk domów 3D. W Polsce póki co jest to raczej tylko ciekawostka, o której możemy poczytać w internecie, jednak w Chinach stawia się już w ten sposób pierwsze budynki. Co ciekawe – ich trwałość i jakość stoją na niezwykle wysokim poziomie, ponieważ cały budynek jest niejako jedną, zwartą bryłą.

Ciężko ocenić, które technologie zdominują branże. Jedno jest pewne – presja ekonomiczna, wynikająca z niedopasowania kosztów inwestycji z możliwościami nabywczymi klientów, wymusi szybkie zmiany. Zapewne w ciągu dwóch najbliższych dekad branża budowlana przejdzie gruntowną transformację.